一季度收官，北上廣深樓市集體迎來“小陽春”
孫夢凡
北上廣深樓市集體出現(xiàn)“小陽春”行情。
過去的3月，北京新房網(wǎng)簽環(huán)比漲111%、同比漲36%，二手房網(wǎng)簽環(huán)比漲62%、同比漲35%；深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比增長67.5%、同比增長47.2%，二手房網(wǎng)簽環(huán)比增長65.3%、同比增長58.3%......上海和廣州，二手房成交也出現(xiàn)上行，一線城市的樓市集體“迎春”。
北京市西城區(qū)一位房產(chǎn)中介表示，自己所在門店3月成交較前兩月明顯增加，主要受季節(jié)性學(xué)區(qū)房成交拉動，部分房源價格也較去年四季度有所上行�！俺诵粜驼伎勇鋺舴浚髴粜统山灰脖容^活躍。”
在樓市“止跌回穩(wěn)”過程中，一線城市充當(dāng)著領(lǐng)頭羊的角色。若放眼全國，樓市仍呈現(xiàn)“分化”行情，低能級城市仍在底部調(diào)整，等待回暖周期的到來。
新房市場點狀高溫
今年以來，一線城市的新房市場，頻繁出現(xiàn)高端項目熱銷現(xiàn)象。
以北京為例，今年海淀區(qū)新房市場“供應(yīng)井噴”，曾經(jīng)的稀缺板塊連續(xù)推出高端改善項目，市場成交也出現(xiàn)“點狀”高溫現(xiàn)象。比如3月份，海淀區(qū)頤海澐頌、和樾玉鳴、和樾望云等幾個項目接連面市，開盤當(dāng)天認購分別錄得72.5億元、67億元、85億元銷售額。
雖然在業(yè)內(nèi)看來，個別板塊的項目熱銷，不能代表整體市場全面回暖，但受幾個高端項目連續(xù)入市的拉動，今年3月份北京新房市場整體成交上漲，成交均價也有所上行。
據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月，北京新建商品住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)房)成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月成交水平；成交均價64999元/平方米，同比上漲11.7%、環(huán)比上漲17.4%。
北京鏈家研究院分析師岳微表示：“海淀功德寺板塊新房項目入市，明顯帶動市場成交，項目單價超過10.5萬元/平方米、總價1500萬元/套，亦對市場價格產(chǎn)生拉動作用�！�
同時，3月份成交的項目網(wǎng)簽速度也加快，從3月網(wǎng)簽整體數(shù)據(jù)看，據(jù)北京市住建委，北京3月住宅市場升溫，新建商品房住宅累計網(wǎng)簽4850套，環(huán)比上漲111%，同比上漲36%。
不僅是北京，一線城市中的深圳新房市場也出現(xiàn)升溫。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一手網(wǎng)簽4161套，環(huán)比增長67.5%、同比增長47.2%，當(dāng)月多個“網(wǎng)紅盤”加推，助推市場熱度提升，如龍華有項目加推153套100平方米以上大戶型，1小時去化達到98%。
克而瑞表示，3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，重點城市迎來局部“小陽春”行情。其中，一線韌性強于二三線城市，3月成交面積環(huán)比近乎翻番，同比增8%，一季度累計同比增22%。
該機構(gòu)認為，這主要得益于新政余溫刺激需求釋放，加之適銷對路樓盤入市，使得整體成交規(guī)模處于階段性高位，京廣深均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增。其中，北京核心區(qū)改善盤入市，帶動市場放量，單月成交沖高至49萬平方米，累計同比增19%；僅上海單月同比微降7%。
當(dāng)前，到一線城市投資，已經(jīng)成為房企共識，核心城市新房市場回溫，也對房企業(yè)績有所助力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比增長68.8%、同比降低11.4%。累計來看，百強房企1～3月實現(xiàn)銷售操盤金額7333億元，同比降低5.9%。
不過，一線城市的市場高熱，不能代表全國樓市整體溫度，房企坦言當(dāng)前市場十分“分化”。
有央企管理層在近期業(yè)績會上表示，當(dāng)下的樓市呈現(xiàn)幾個特點：第一是政策暖風(fēng)頻吹，市場情緒回暖明顯，整體受政策預(yù)期影響較大；第二是行業(yè)總體仍在量價調(diào)整過程中，出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的跡象，但市場分化突出，⼤多數(shù)三四線城市短期之內(nèi)壓⼒仍然較⼤。
“現(xiàn)在來看，⼀線城市和部分⼆線核⼼城市，這些⾼等級城市有望率先⽌跌回穩(wěn)，⽆論是從⼟地拍賣、新房⼆⼿房成交，都能明顯看到這個趨勢�！痹撈髽I(yè)管理層表示。
多家房企預(yù)計，今年全國整體的新房市場，會呈現(xiàn)“基本筑底、分化加劇”的格局，預(yù)計總成交量會略有下滑，但下行空間有限；市場規(guī)模及房價結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)，部分對政策敏感、信⼼復(fù)蘇的核心城市，量價有望穩(wěn)中有升，在過去兩個⽉內(nèi)，這一特征已經(jīng)⽐較明顯。
二手房市場成交放量
相較于高價盤頻出的新房市場，二手房市場更能反映樓市基本面。
“三月份，不少片區(qū)二手房成交量都比較大，比如西城區(qū)低總價的一居室、二居室的房源，基本都是靠學(xué)區(qū)拉動的。”4月2日，北京市西城區(qū)一房產(chǎn)中介對記者表示。
今年3月，北京二手房市場成交整體回暖，上述中介告訴記者，自己所負責(zé)的片區(qū)熱度明顯升溫，其中房源較少的小區(qū)成交量變動不大，但房源多、流動性強的學(xué)區(qū)房，當(dāng)月成交明顯放量。
從整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，北京3月二手住宅累計網(wǎng)簽19234套，環(huán)比上漲62%，同比上漲35%，網(wǎng)簽面積約173.55萬平方米，是近24個月以來第二高水平(僅次于2024年12月)。
一般而言，北京二手房的月度成交量，1.2萬套到1.7萬套之間屬于正常區(qū)間，如果低于該區(qū)間說明市場較冷淡，高于該數(shù)值尤其是2萬套的話，說明市場已經(jīng)處于較熱狀態(tài)。
從3月份表現(xiàn)看，北京二手房市場確實較為活躍。北京鏈家研究院表示，3月新增房源量、客源量、帶看量均較2月進一步增長，市場預(yù)期和價格走勢總體平穩(wěn)，預(yù)計后續(xù)價格走勢仍將以穩(wěn)為主。
其他一線城市的二手房市場，也在3月份明顯放量。樂有家研究中心表示，3月深圳二手住宅網(wǎng)簽6078套，環(huán)比增長65.3%、同比增長58.3%；看房量、成交量持續(xù)維持在去年10月高峰水平，成交均價連續(xù)6個月穩(wěn)定在6.3～6.4萬元/平方米，“止跌回穩(wěn)”趨勢明顯。
廣州方面，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，3月(統(tǒng)計周期：2月26日至3月25日)，廣州二手住宅共網(wǎng)簽10866套、108.47萬平方米，環(huán)比分別增長73.08%、74.34%。今年一季度，廣州二手住宅網(wǎng)簽27182套、271.90萬平方米，同比分別增長19.80%、19.57%。
上海樓市“小陽春”同樣啟幕，3月份最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，上海二手房網(wǎng)簽量達2.94萬套，同比上漲43%，環(huán)比增長75%，已創(chuàng)下2024年“9.29”新政實施后的月度成交次高峰。
克而瑞表示，3月30個重點城市二手房成交面積預(yù)計2233萬平方米，同環(huán)比分別增長21%和50%，一季度累計同比正增22%。熱點城市聚集在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二線城市，客群主要集中在價格敏感度較高的剛需剛改客群。
不過，相較于新房市場的高價盤入市，二手房價格依然未漲、整體微幅下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度百城二手住宅價格，除成都累計上漲外，99個城市累計均下跌；3月份，百城二手住宅均價13988元/平米，環(huán)比下跌0.59%，連續(xù)下跌35個月，同比下跌7.29%。
在業(yè)內(nèi)看來，3月“小陽春”是否能到來，一定程度上決定著樓市的熱度走向。從目前情況看，一線城市引領(lǐng)了“小陽春”熱度，部分二線城市成交也較為亮眼。克而瑞預(yù)計，4月仍為“銀四”成交旺季，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等，或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情。
從政策層面看，今年3月份，全國各地出臺約56條政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公積金貸款支持力度，探索“房票安置”政策。今年兩會，“穩(wěn)住樓市”首次被寫入總體要求，并用較大篇幅詳細部署房地產(chǎn)政策，業(yè)內(nèi)預(yù)計接下來的重點，是加快推動各項政策落地見效。
【編輯：萬可義】