一季度支持政策超170條，提振樓市還有哪些好招？

　　在“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”這一核心政策目標(biāo)的指引下，今年一季度以來(lái)，各地結(jié)合實(shí)際情況因地制宜落地各類配套政策，從需求側(cè)的降低購(gòu)房者置業(yè)門檻、降低置業(yè)成本、購(gòu)房補(bǔ)貼力度等，到供給側(cè)的優(yōu)化供地、盤活存量等，持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)信心恢復(fù)。

　　根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2025年以來(lái)全國(guó)有超110省市(縣)出臺(tái)政策超170條，明確穩(wěn)定樓市預(yù)期，激活購(gòu)房消費(fèi)動(dòng)能。

　　多措并舉，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)延續(xù)，新房交易在1-2月修復(fù)至去年同期水平，3月份出現(xiàn)局部“小陽(yáng)春”。克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交規(guī)模同比微增3%，一季度累計(jì)同比增長(zhǎng)6%。二手房韌性強(qiáng)于新房，熱點(diǎn)城市與新房高度趨同，剛需剛改客戶還在持續(xù)入市。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)支持政策可在因城施策調(diào)減限制性措施、合理控制新增土地供應(yīng)、盤活存量用地、收購(gòu)存量商品房、推動(dòng)“白名單”機(jī)制更快落地，給予企業(yè)更大力度融資支持等方面繼續(xù)發(fā)力，在供需兩端持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，提振市場(chǎng)信心。

　　推動(dòng)市場(chǎng)回穩(wěn)

　　今年以來(lái)，各地都在積極落實(shí)各類穩(wěn)市場(chǎng)的政策要求，在供需兩端協(xié)同發(fā)力等方向密集施策。

　　中指院監(jiān)測(cè)，截至4月初，全國(guó)有超110省市(縣)出臺(tái)政策超170條，其中兩會(huì)后落地政策超60條，各地政策優(yōu)化集中在調(diào)整公積金貸款、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、推動(dòng)稅費(fèi)優(yōu)惠、創(chuàng)新探索購(gòu)房模式等。

　　在優(yōu)化公積金貸款政策方面，超30省市進(jìn)行了首付比例下調(diào)、提高貸款額度等調(diào)整、優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持提取公積金用于首付等。

　　3月中旬，一線城市深圳就推出公積金新規(guī)，將家庭最高貸款額度提高至110萬(wàn)元，購(gòu)買首套最高額度可上浮40%、多子女家庭可上浮50%，購(gòu)買保障性住房可上浮20%，合計(jì)可上浮110%，三項(xiàng)疊加貸款額度可提升至231萬(wàn)，這進(jìn)一步加大了購(gòu)買首套住房、多孩家庭等的政策支持力度。

　　同期，濟(jì)南、廈門、聊城等18城將二套房的公積金首付下調(diào)至20%；北京也開(kāi)始試點(diǎn)公積金直付房租，瀘州、寧波等城市則支持提取公積金支付新房及二手房首付。

　　在“真金白銀”的購(gòu)房補(bǔ)貼方面，亦有約20省市推出優(yōu)惠政策。例如鄭州對(duì)高層次人才給出了最高300萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；無(wú)錫還創(chuàng)造了更加靈活的方式，將購(gòu)房補(bǔ)貼與馬拉松賽事結(jié)合，給予賽事參與者3萬(wàn)-8萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

　　多地還在探索多種創(chuàng)新購(gòu)房模式，包括通過(guò)金融工具減輕購(gòu)房者還款壓力等。3月10日，蘇州推出了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品(低首付、低利息、低月供、寬期限)，創(chuàng)新設(shè)置了低月供方案，緩解購(gòu)房者初期資金壓力。此后，南京也推出類似的“鑫青貸”，支持降低前期還款壓力。

　　在供給側(cè)，約有11省市推動(dòng)供地優(yōu)化、盤活存量、簡(jiǎn)化審批流程等，例如廣東、四川控制新增宅地供應(yīng)，福建優(yōu)先推出配套成熟地塊，遼寧則計(jì)劃收購(gòu)12萬(wàn)套商品房轉(zhuǎn)為保障房，湖北有高校試點(diǎn)收購(gòu)存量房用作宿舍等。此外，還有包括重慶、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的10省市加強(qiáng)城市更新與融資支持。

　　在一系列大力度政策之下，各地樓市出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。首先是地市的火熱，一季度土地市場(chǎng)“地王”潮時(shí)隔多年再現(xiàn)，北京、上海、成都、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市屢屢刷新地價(jià)；樓市整體延續(xù)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳新房網(wǎng)簽成交面積同比增長(zhǎng)超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增長(zhǎng)均超20%。

　　某央企華中區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示，近期市場(chǎng)有起色，新開(kāi)項(xiàng)目大多賣得挺好，基本都是第四代住宅、大戶型改善產(chǎn)品，“我們?cè)诔啥家粋�(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤去化率百分之九十多，土拍的熱度一定會(huì)向銷售端轉(zhuǎn)移的”。

　　加速去庫(kù)存

　　加固回穩(wěn)根基，延續(xù)當(dāng)前樓市向好的勢(shì)頭，政策還可以從哪些方面著重發(fā)力？多位受訪業(yè)內(nèi)人士都提及了加大收儲(chǔ)力度，加速去庫(kù)存。

　　今年3月初的政府工作報(bào)告中就已經(jīng)明確，要“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2025年收儲(chǔ)將加速。

　　不過(guò)據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至3月8日，各地公示第一批擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)閑置存量土地的數(shù)量已接近240宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格超450億元。除了廣東省已經(jīng)發(fā)行超300億元專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地外，其他地區(qū)整體進(jìn)展較慢。

　　中指院提出，各地落實(shí)過(guò)程中的難點(diǎn)主要包括受專門用于土地儲(chǔ)備的專項(xiàng)債額度不清晰或擠占整體債務(wù)空間、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素影響，部分地方政府參與積極性不足；收購(gòu)價(jià)格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低；同時(shí)當(dāng)前收購(gòu)標(biāo)的物更集中在地方國(guó)企，也較難調(diào)動(dòng)其他類型企業(yè)的積極性等。

　　針對(duì)上述難點(diǎn)，中指院建議，第一，對(duì)收購(gòu)價(jià)格，建議以土地出讓時(shí)的起拍價(jià)作為收購(gòu)價(jià)格的重要參考；第二，對(duì)收購(gòu)標(biāo)的物，可以限定收購(gòu)2020年以來(lái)的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益；第三，對(duì)城市類型，聚焦核心城市/區(qū)域項(xiàng)目，更能夠產(chǎn)生增量?jī)r(jià)值等。在此過(guò)程中，若中央能單列用于收回閑置存量土地的土儲(chǔ)專項(xiàng)債額度，也將有助于加快各地收儲(chǔ)節(jié)奏。

　　有民營(yíng)房企內(nèi)部人士也提及，從目前對(duì)外披露的地塊回收信息來(lái)看，土地回收對(duì)象基本集中在國(guó)央企范圍內(nèi)，建議在政策落地時(shí)適當(dāng)增加民企比例，“考慮到2021年之前民營(yíng)房企拿地比例近半，建議在收儲(chǔ)收房的資金分配上，對(duì)國(guó)企民企一視同仁”。

　　此外，對(duì)于存量商品房回收存在的收購(gòu)價(jià)格過(guò)低，標(biāo)的物戶型、樓棟要求難匹配，資金和運(yùn)作成本較高等卡點(diǎn)，中指院認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)相關(guān)資金落到實(shí)處，一方面要以合理價(jià)格收購(gòu)，同時(shí)放寬收購(gòu)標(biāo)的物限制(如取消整棟優(yōu)先要求等)，另一方面在收購(gòu)項(xiàng)目用于保障房時(shí)，主要先用于保租房，未來(lái)適當(dāng)時(shí)仍可作為商品房出售。

　　加大主體支持力度

　　供給側(cè)另一重要措施，業(yè)內(nèi)認(rèn)為在于推動(dòng)“白名單”制度的更大力度落地，給予企業(yè)更多融資支持。

　　據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至目前，融資“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額超6萬(wàn)億元，但金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)控和經(jīng)營(yíng)責(zé)任考慮，資金實(shí)際到位仍較慢。

　　該機(jī)構(gòu)建議，各部門加強(qiáng)協(xié)同，進(jìn)一步明確金融機(jī)構(gòu)盡職免責(zé)，加快落實(shí)“白名單”資金，優(yōu)化項(xiàng)目放款條件，加快放款節(jié)奏，實(shí)質(zhì)性改善企業(yè)資金面。同時(shí)，建議商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)債務(wù)能展盡展，特別是即將到期的貸款要提前謀劃展期，避免企業(yè)違約，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　上述民營(yíng)企業(yè)內(nèi)部人士則表示，解決房企保交付和化解風(fēng)險(xiǎn)需要分類對(duì)待，核心是區(qū)分房企交付難是因?yàn)榉e極自救但短期資金騰挪困難，還是本身躺平不作為且資不抵債。針對(duì)前者，應(yīng)給予幫扶及鼓勵(lì)，可以樹(shù)立保交樓標(biāo)桿，從“項(xiàng)目白名單”推進(jìn)到“主體白名單”機(jī)制，鼓勵(lì)積極自救企業(yè)；并進(jìn)一步針對(duì)白名單企業(yè)，成立專項(xiàng)貸款支持計(jì)劃，對(duì)這部分企業(yè)給予定向支持，在退稅、政府收儲(chǔ)退地方面，同等條件下可優(yōu)先。

　　此外，該企業(yè)內(nèi)部人士還建議，可以重新梳理資金監(jiān)管規(guī)則，在監(jiān)管資金的提取和使用方面，保證對(duì)民企和央國(guó)企一視同仁；對(duì)保交付工作完成度高、歷史交付記錄良好的民企，適度降低監(jiān)管資金留存比例，釋放資金用于項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。

　　同時(shí)，允許企業(yè)根據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)(如主體封頂、竣工備案)申請(qǐng)動(dòng)態(tài)釋放超額監(jiān)管資金。例如，在完成竣工驗(yàn)收后，將監(jiān)管賬戶資金留存比例從40%降至15%，優(yōu)先釋放非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)資金。

　　加大力度擴(kuò)需求

　　擴(kuò)大需求是促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的核心要素之一。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，因城施策調(diào)減限制性措施和貨幣化安置城中村改造將是需求側(cè)的工作重點(diǎn)。

　　中指院指出，一方面，當(dāng)前北京、上海、深圳和海南部分地區(qū)仍有限購(gòu)，接下來(lái)核心城市有望根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)優(yōu)化限制性政策。

　　另一方面，今年年初，31個(gè)省市中24個(gè)省市政府工作報(bào)告將城中村改造作為重點(diǎn)任務(wù)部署，住建部部長(zhǎng)也強(qiáng)調(diào)要在去年新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，預(yù)計(jì)2025年城中村改造項(xiàng)目將繼續(xù)放量，結(jié)合貨幣化安置或房票安置，城中村改造加力實(shí)施有望帶動(dòng)更多購(gòu)房需求入市。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，一線城市需以長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)為核心，完善住房保障體系并優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過(guò)城中村改造釋放潛在住房需求。短期可采取差異化調(diào)控，優(yōu)先放開(kāi)郊區(qū)限購(gòu)、縮短非戶籍購(gòu)房社保年限，平衡供需并引導(dǎo)人口合理分布。

　　對(duì)于更多二線和三四線城市，張波認(rèn)為，其政策重點(diǎn)應(yīng)放在推進(jìn)去庫(kù)存方面，通過(guò)稅費(fèi)減免激活改善性需求，同時(shí)嚴(yán)控新增土地供應(yīng)，結(jié)合舊城改造盤活低效存量住房。

　　不過(guò)，在目前“總量基本滿足、住房持有分布不均、潛在供應(yīng)巨大，好產(chǎn)品稀缺”的供需格局之下，行業(yè)關(guān)鍵痛點(diǎn)是新增住房仍有潛在需求、但購(gòu)房能力與意愿不足。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這樣的背景下，僅憑降低首付比例、放松限購(gòu)限貸等政策，能撬動(dòng)的購(gòu)房需求有限，因?yàn)闈u進(jìn)式的政策放松使得居民已經(jīng)形成了“等一等政策會(huì)更好”的預(yù)期。

　　上述房企內(nèi)部人士建議，在關(guān)鍵時(shí)刻一攬子推出創(chuàng)新政策組合拳，形成“政策底已經(jīng)凸顯、價(jià)格下行基本穩(wěn)住”的預(yù)期，幫助市場(chǎng)恢復(fù)信心。在具體的政策方面，例如大規(guī)模提升各地公積金貸款額度上限至200萬(wàn)元以上，鼓勵(lì)各地政策降低公積金貸款利率，實(shí)際降低購(gòu)房人利率負(fù)擔(dān)。

　　事實(shí)上，3月中旬印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》就指出，要“適時(shí)降低住房公積金貸款利率”，今年以來(lái)，央行也多次表態(tài)“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這也代表著今年公積金貸款利率、商業(yè)貸款利率均有下調(diào)空間。