上半年各地出臺樓市政策超340條，“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”釋放積極信號

　　澎湃新聞記者 計(jì)思敏

　　7月4日，第三方研究機(jī)構(gòu)中指研究院發(fā)布《2025年上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望》。報(bào)告顯示，年初以來，核心城市新房及二手房市場整體保持平穩(wěn)，“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，土地市場也有所恢復(fù)。下半年高品質(zhì)項(xiàng)目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)，但重點(diǎn)城市中二手房對新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)城市之間及項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù)。

　　新房市場分化行情延續(xù)，核心城市改善型項(xiàng)目占市場主流

　　報(bào)告指出，由于目前多數(shù)城市限制性政策已經(jīng)放開，上半年各地政策優(yōu)化力度趨緩。整體來看，地方主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年上半年全國有約170省市(縣)出臺政策超340條。

　　在多項(xiàng)政策提振下，2025年以來，核心城市市場整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。2025年上半年，重點(diǎn)城市改善性住房需求繼續(xù)釋放，開發(fā)商順勢推出高品質(zhì)新房產(chǎn)品，進(jìn)而帶動上半年百城新房價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲1.16%。

　　從成交量來看，上半年，“好城市+好房子”支撐新房市場整體保持平穩(wěn)，一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國新建商品房銷售面積同比下降2.9%，銷售額同比下降3.8%，銷售降幅較去年明顯收窄。

　　從重點(diǎn)城市新房市場看，分化行情延續(xù)，一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)。其中，一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力，雖然二季度以來市場有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，上半年，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均小幅增長，深圳、廣州同比增幅均超15%，二線城市中杭州、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤延續(xù)較高熱度。同時(shí)，受供應(yīng)縮量影響，重點(diǎn)城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短，市場繼續(xù)處于去庫存階段。

　　從新房成交特征來看，2025年以來，核心城市改善型項(xiàng)目入市節(jié)奏加快，帶動改善型需求持續(xù)釋放，北京、上海、南京、成都等多個(gè)城市高總價(jià)項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好。從中指監(jiān)測重點(diǎn)城市來看，1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達(dá)到30%，改善型樓盤占據(jù)新房市場主流。

　　以上海為例，今年以來，開發(fā)商積極推盤入市，僅5-6月兩月就有75個(gè)項(xiàng)目入市，其中有20個(gè)新盤當(dāng)天認(rèn)購率達(dá)到100%，尤其高品質(zhì)住宅入市帶動改善需求得到大量釋放，高端板塊成交占比顯著提升。根據(jù)上海鏈家監(jiān)測，中環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目上半年成交5381套，占比21%，同比提升2%，典型改善區(qū)域如黃浦濱江、徐匯濱江、楊浦東外灘等更是涌現(xiàn)出如上海壹號院、綠城潮鳴東方、中海·云邸玖章等多個(gè)熱銷的標(biāo)桿項(xiàng)目，受到市場歡迎。

　　同時(shí)，頭部房企仍保持聚焦核心城市、精準(zhǔn)投資的策略，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進(jìn)駐或深耕城市。報(bào)告顯示，2025年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額同比增長33.3%。今年上半年，北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價(jià)，帶動上半年300城出讓金同比增長27.5%。

　　二手房市場延續(xù)“以價(jià)換量”行情

　　二手房市場則延續(xù)“以價(jià)換量”行情，上半年百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌3.60%。

　　中指研究院報(bào)告顯示，今年上半年，北上廣深、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增幅在20%左右；成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長均超10%。

　　受季節(jié)性因素影響，5月以來二手房市場熱度有所轉(zhuǎn)弱，6月，一線城市中上海二手房成交在高基數(shù)影響下，同比有所下降，北京、深圳、廣州增幅收窄；二線城市中成都、蘇州、廈門等核心城市同比增長。

　　從價(jià)格來看，2025年上半年，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.60%，跌幅較2024年下半年收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，今年以來，二手房市場保持較高活躍度，但在高掛牌量背景下，二手房“以價(jià)換量”行情延續(xù)，1-2月二手房均價(jià)延續(xù)去年四季度修復(fù)態(tài)勢，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，但3月以來環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大，6月百城二手住宅均價(jià)為13691元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個(gè)月下跌。

　　展望下半年，中指研究院認(rèn)為，6月13日國常會提出要“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“更大力度”的定調(diào)釋放了積極信號，預(yù)計(jì)下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效。穩(wěn)定預(yù)期方面，穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，更有利于穩(wěn)定市場預(yù)期；激活需求方面，預(yù)計(jì)將加大城中村改造房票安置力度，同時(shí)北上深限制性政策仍有優(yōu)化空間；優(yōu)化供給方面，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步完善和落實(shí)專項(xiàng)債收購存量閑置土地、收購存量商品房的政策，改善市場供求關(guān)系。除此之外，為穩(wěn)定中長期市場，城市更新相關(guān)政策也有望加快落實(shí)，特別是金融支持政策。

　　報(bào)告指出，下半年高品質(zhì)項(xiàng)目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)，但居民收入房價(jià)預(yù)期以及市場整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱，重點(diǎn)城市中二手房對新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)城市之間及項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù)，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會，而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力。