再現(xiàn)“日光盤”，武漢上半年售房近10萬(wàn)套

　　作者：周芳 

　　7月7日，武漢市住房和城市更新局發(fā)布上半年武漢樓市“成績(jī)單”。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，今年1～6月，武漢全市商品房網(wǎng)簽銷售面積615.39萬(wàn)平方米，共計(jì)9.6萬(wàn)余套，同比增長(zhǎng)14.8%。其中，6月新房單月銷量首次破萬(wàn)套，中心城區(qū)多個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目再現(xiàn)“日光盤”，市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)顯著。

　　“好房子”激活市場(chǎng)供需

　　1～6月，武漢商品房網(wǎng)簽銷售面積為615.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.8%；其中，新建住房網(wǎng)簽銷售面積506.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.6%。全市新建住房整體去化周期降至12個(gè)月。二手住房網(wǎng)簽成交面積533.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 10.8%。

　　4月30日，武漢出臺(tái)了“漢九條”，加大“以舊換新”、公積金等支持力度，同時(shí)將多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼范圍由新城區(qū)擴(kuò)大到全市范圍，有力地促進(jìn)了住房消費(fèi)。

　　“五一”長(zhǎng)假期間，武漢舉辦春季購(gòu)房節(jié)，吸引了31家房企、150個(gè)樓盤，以及家電家居家裝、汽車、文旅、銀行、零售等各類企業(yè)參展。

　　“在‘漢九條’和春季購(gòu)房節(jié)雙重利好刺激下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，新房銷量增幅明顯，售樓部客流量明顯加大，市場(chǎng)人氣不斷回升�！蔽錆h市住房和城市更新局有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，6月份，武漢新建住房和二手住房累計(jì)成交 21551套，環(huán)比增長(zhǎng)30.9%，同比增長(zhǎng)26.3%；其中，新建住房網(wǎng)簽銷面141.78 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 48.2%，新房月銷量今年首次破萬(wàn)套。各售樓部現(xiàn)場(chǎng)到訪量環(huán)比增長(zhǎng)30%以上，部分項(xiàng)目增長(zhǎng)50%，“特別是中心城區(qū)一批地段好、品質(zhì)優(yōu)、智能化的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目上市熱銷，再現(xiàn)多個(gè)日光盤”。

　　上半年，中指研究院華中監(jiān)測(cè)開(kāi)盤61次，累計(jì)推出7662套，當(dāng)日銷售3403套，平均去化率44.41%，較2024年27.59%的水平提高了16.82個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，按照“四代住宅”新規(guī)打造的項(xiàng)目呈現(xiàn)供銷兩旺格局。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，四代住宅新項(xiàng)目首開(kāi)去化率平均在70%以上，是武漢市場(chǎng)一般項(xiàng)目的2～3倍，特別是中心城區(qū)及光谷片區(qū)新上市的四代住宅熱度最高，接連出現(xiàn)4次“日光”。

　　武漢將建設(shè)“好房子”作為推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手，市場(chǎng)回暖具有結(jié)構(gòu)性特征。中指研究院(華中)市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)?shù)卦诠┬鑳啥顺掷m(xù)發(fā)力，在需求端，“漢九條”針對(duì)人才、以舊換新、多孩家庭、進(jìn)城人員等群體加大購(gòu)房支持力度，促進(jìn)了購(gòu)房需求的釋放；在供給端，地方政府增加中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供給，引導(dǎo)企業(yè)打造低容積率、高品質(zhì)項(xiàng)目，高效利用土地和空間，好房子、好配套、好服務(wù)成為樓市風(fēng)向標(biāo)。通過(guò)推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和住房產(chǎn)品迭代，努力重塑“政策推動(dòng)、產(chǎn)品升級(jí)、市場(chǎng)熱銷、投資拿地”的良性循環(huán)，為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)夯實(shí)基礎(chǔ)。

　　下半年新政聚焦盤活存量

　　武漢中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)較好，但遠(yuǎn)城區(qū)庫(kù)存壓力有增無(wú)減。隨著四代住宅等新規(guī)項(xiàng)目上市，得房率、性價(jià)比方面優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)此前在售項(xiàng)目及二手房形成降維打擊，成交量企穩(wěn)同時(shí)，價(jià)格承壓依舊很大。

　　對(duì)此，武漢持續(xù)加大支持力度，利用“保障性住房再貸款”“城中村改造專項(xiàng)借款”、地方專項(xiàng)債等金融支持，加大商品房收儲(chǔ)，用于保障性住房和城中村拆遷安置，不斷完善“租購(gòu)并舉”“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系。

　　李國(guó)政告訴記者，今年上半年，武漢新建住房成交中，各類保障房、收儲(chǔ)、還建等占比約在三成左右，6月成交量創(chuàng)出上半年月度新高，也與加大收儲(chǔ)力度有關(guān)。黃陂、蔡甸、硚口、江岸、江漢等區(qū)域?qū)嵤┑摹耙耘f換新”、商品房收儲(chǔ)、定向回購(gòu)等效果顯著，一些在售項(xiàng)目剩余房源直接收儲(chǔ)不再對(duì)外銷售。

　　此外，在城市更新與舊城改造中，武漢推動(dòng)了“房票”“購(gòu)房券”“原拆原建”等創(chuàng)新模式，將拆遷安置與新房銷售聯(lián)動(dòng)起來(lái)，滿足了拆遷家庭的多元化需求，加快了安置效率，同時(shí)也促進(jìn)了商品房去庫(kù)存，使得市場(chǎng)成交穩(wěn)中有升。

　　戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，當(dāng)前，主要通過(guò)土地出讓金計(jì)提專項(xiàng)基金的方式，異地配建保障性住房，但存量房源轉(zhuǎn)化比例和效果不明確，需加快建立市場(chǎng)化主體參與的存量房規(guī)模化收儲(chǔ)機(jī)制。

　　在商辦市場(chǎng)存量盤活方面，雖然政策明確支持商辦類用地盤活，但現(xiàn)有政策缺乏對(duì)“商改租”“商改住”的產(chǎn)權(quán)分割、消防驗(yàn)收等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的制度突破。

　　武漢市住房和城市更新局上述負(fù)責(zé)人透露，商辦市場(chǎng)確實(shí)仍在萎縮，今年下半年，武漢刺激樓市的新政將向商辦類房屋去庫(kù)存有所傾斜，但需要正視的是，“除政策引導(dǎo)外，地方樓市的冷暖還與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局、人口導(dǎo)入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)”。

　　“并且積極推動(dòng)市區(qū)平臺(tái)公司研究開(kāi)展跨區(qū)以舊換新。”該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說(shuō)，同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)加大投資，加大開(kāi)發(fā)貸款投放力度，力爭(zhēng)全年“白名單”項(xiàng)目授信500億元以上；推進(jìn)“拿地即開(kāi)工”，力爭(zhēng)今年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷售100個(gè)。

　　土地市場(chǎng)成交觸底反彈

　　今年上半年，武漢涉宅用地成交28宗，總建筑面積219.44萬(wàn)平米，成交金額114.07億元，平均溢價(jià)率7.03%。與去年同期相比，涉宅用地成交增加了19宗，總建筑面積翻了一倍，成交金額也接近翻倍，平均溢價(jià)率則增加了7倍多。

　　特別是在6月土地拍賣市場(chǎng)成交中，吸引了央企、國(guó)企、民企多輪競(jìng)價(jià)，多個(gè)地塊出現(xiàn)高溢價(jià)率，江岸區(qū)新興街地塊競(jìng)價(jià)106輪，溢價(jià)率高達(dá)54.36%，創(chuàng)下武漢住宅成交樓面價(jià)歷史紀(jì)錄第二名。武昌區(qū)傅家坡住宅地塊競(jìng)價(jià)45輪，溢價(jià)率為22.42%。

　　第一財(cái)經(jīng)記者觀察發(fā)現(xiàn)，容積率較低的住宅地塊受到熱捧。今年上半年，武漢成交的涉宅地塊，平均容積率僅為1.89，主城區(qū)地塊頻頻出現(xiàn)2.0以下的容積率，大大低于幾年前動(dòng)輒4.0以上的情況。比如6月30日出讓的P(2025)049號(hào)漢口新興街地塊，容積率1.30，限高24米，適合打造主城區(qū)老洋房。因此吸引了14家企業(yè)參與，最終經(jīng)過(guò)106輪競(jìng)價(jià)，被綠城中國(guó)以66450萬(wàn)元拿下，樓面價(jià)27920元/㎡，溢價(jià)率54.36%。

　　除了漢口新興街049號(hào)地塊溢價(jià)率54.36%外，青山區(qū)臨江大道014號(hào)和武昌區(qū)中山路035號(hào)地塊溢價(jià)率分別達(dá)到34.29%和 30.59%，武昌區(qū)武珞路047地塊溢價(jià)率22.42%，這些地塊都呈現(xiàn)出“小而美”的特點(diǎn)，適合打造高品質(zhì)改善性住房，廣受企業(yè)青睞，拿地爭(zhēng)奪也日趨激烈，平均溢價(jià)率達(dá)到12.63%。