不光零首付還能套取銀行貸款，這樣的手段正開(kāi)始泛濫

　　作者：安卓

　　“買房不僅沒(méi)掏錢，反而能從銀行多套出上百萬(wàn)元貸款。”這種在電影里都不敢上演的情節(jié)，卻在現(xiàn)實(shí)中日漸呈泛濫之勢(shì)。

　　近段時(shí)間，高評(píng)高貸的現(xiàn)象被廣泛關(guān)注，灰色操作大白于天下，甚至還牽涉炒房客、職業(yè)背債人等社會(huì)群體。所謂高評(píng)高貸，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是通過(guò)人為拉高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)，使得銀行批復(fù)下來(lái)的貸款額度超過(guò)實(shí)際購(gòu)房成本，最終實(shí)現(xiàn)“零首付+多套取貸款”的操作。

　　這種看似美好的交易模式實(shí)際有著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一旦房產(chǎn)斷供，將形成不良資產(chǎn)，加重銀行的資產(chǎn)質(zhì)量壓力，對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，或涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。

　　高評(píng)高貸的現(xiàn)象也再次引起了銀行的高度關(guān)注。近日，一張聊天截圖在多個(gè)中介群傳播，截圖信息顯示：某銀行已經(jīng)嚴(yán)查高評(píng)高貸業(yè)務(wù)，該行某支行已有多人被調(diào)查。不過(guò)，該圖片第一財(cái)經(jīng)尚無(wú)法證其真?zhèn)巍?/p>

　　一位知情人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露，確實(shí)銀行已經(jīng)關(guān)注到了高評(píng)高貸，起因是在6月初對(duì)上半年例行風(fēng)險(xiǎn)排查時(shí)，查出了高評(píng)高貸現(xiàn)象。

　　“高評(píng)高貸”套貸與風(fēng)險(xiǎn)鏈條

　　一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，事實(shí)上，高評(píng)高貸的現(xiàn)象一直都存在，已經(jīng)是“老手段”了。只不過(guò)在前些年房?jī)r(jià)處于上漲通道時(shí)，操作難度較大。

　　“一方面，房?jī)r(jià)快速上漲，高評(píng)很難實(shí)現(xiàn)；另一方面，首付在三成、五成乃至七成時(shí)，能高貸的空間也十分有限。”他說(shuō)，“那個(gè)時(shí)候，高評(píng)高貸的主要目的是幫助客戶實(shí)現(xiàn)零首付。”他說(shuō)。

　　“而這幾年，隨著房?jī)r(jià)步入下跌通道，首付比例下降至15%，高評(píng)高貸的空間一下子就出來(lái)了�！彼�透露，從疫情之后，高評(píng)高貸的苗頭就日漸顯露，尤其是去年以來(lái)越加瘋狂。

　　2024年5月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文，將首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同年9月，上述兩部門再度發(fā)文，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

　　據(jù)了解，高評(píng)高貸的具體操作模式是，中介機(jī)構(gòu)或者操盤的金融公司專挑低于市場(chǎng)價(jià)的房子，聯(lián)合評(píng)估公司把評(píng)估價(jià)做高。

　　比如，在不考慮稅費(fèi)的前提下，將500萬(wàn)元的房子評(píng)估價(jià)做到700萬(wàn)元，首付15%即105萬(wàn)元，剩余595萬(wàn)元向銀行貸款。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，貸款不僅覆蓋了房屋的全款，還多拿到了95萬(wàn)元。而為了撮合高評(píng)高貸，其中通常還涉及買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同，約定銀行多付給賣方高于房屋總價(jià)的資金到賬后要返還給買方。

　　那么，什么樣的人群需要高評(píng)高貸業(yè)務(wù)呢？

　　據(jù)上述房產(chǎn)中介透露，一類是小微企業(yè)老板，他們出于日常資金周轉(zhuǎn)需求，想通過(guò)高評(píng)高貸的模式買房，順道套取較低利率的信貸資金。如果通過(guò)正規(guī)的經(jīng)營(yíng)貸，這些小微企業(yè)老板或是資質(zhì)不達(dá)標(biāo)，或是面臨較高的利率，而當(dāng)前的房貸利率僅3%左右。

　　一類是急需資金的人群，他們需要借助“背債人”群體完成高評(píng)高貸，職業(yè)背債人被中介機(jī)構(gòu)或操盤的金融公司包裝成“優(yōu)質(zhì)客戶”，幫人頂名買房，最后的資金給到了上述急需資金的人群，而購(gòu)來(lái)的房產(chǎn)最終走向斷供，成了銀行的不良資產(chǎn)。

　　還有一類人群就是炒房客。“房產(chǎn)上漲的時(shí)候有炒房客，房產(chǎn)下跌的時(shí)候同樣有炒房客，只不過(guò)，后者是以時(shí)間換空間�！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介人士稱，如今業(yè)內(nèi)有種說(shuō)法：炒房客非高評(píng)高貸不買。

　　“炒房客在無(wú)法有效盤活手上存貨的背景下，通過(guò)高評(píng)高貸貸出資金以維系現(xiàn)金流，期待在未來(lái)房?jī)r(jià)上漲后賣出獲利�！彼�說(shuō)。

　　第一次賣房就遭遇高評(píng)高貸陷阱

　　在社交平臺(tái)上，時(shí)有用戶表示，自己在不知情的情況下被高評(píng)高貸了。

　　一位用戶稱，第一次賣房就進(jìn)了坑。該用戶說(shuō)，自己在網(wǎng)上掛盤后，有中介聯(lián)系她，開(kāi)價(jià)稱“凈收90萬(wàn)能賣不？”雖然價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低，但考慮到凈收省事，用戶就同意了，第二天就簽訂了賣房合同，合同上標(biāo)明定金1萬(wàn)元，銀行貸款70萬(wàn)元，剩下19萬(wàn)元過(guò)戶當(dāng)天付款。

　　“當(dāng)時(shí)，中介和我說(shuō)，簽合同的買家不是以后房產(chǎn)證的人，到時(shí)候他們會(huì)指定上證人，我沒(méi)多想就同意了。”她說(shuō)。

　　由于該用戶的房產(chǎn)還有未結(jié)清貸款，所以中介讓她去申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸�！耙婚_(kāi)始說(shuō)下周面簽完就可以還款，結(jié)果10月底簽的購(gòu)房合同，現(xiàn)在都來(lái)年的2月初了還沒(méi)辦完，一直以各種理由推托，比如買家沒(méi)時(shí)間、買家資料不全、銀行面簽人員出車禍了、面簽沒(méi)過(guò)、公司處理的工作人員家人去世……”她說(shuō)。

　　“正常房屋買賣流程一個(gè)月內(nèi)搞定，但我本人經(jīng)歷前后6個(gè)月的時(shí)間才告終。后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初在簽完合同后，他們金融公司(中介)才開(kāi)始找目標(biāo)客戶，這個(gè)時(shí)間可長(zhǎng)可短，而且這些客戶或是征信有問(wèn)題，或是急需錢周轉(zhuǎn)的，面簽不一定能過(guò)，結(jié)果就是買家換了一批又一批。如果買家后期還不上銀行貸款，或者拒不還款，可能我還會(huì)面臨被銀行起訴的風(fēng)險(xiǎn)，屬于聯(lián)合騙貸行為，想想就害怕�！彼�說(shuō)。

　　另一位用戶也說(shuō)，自己3月初簽了賣房合同，然后中介就一直拖，合同約定網(wǎng)簽時(shí)間為5月底前，結(jié)果到6月中旬了，中介才打電話通知去銀行簽資金監(jiān)管協(xié)議，去銀行才知道中介和買方又把房子賣給了另外一個(gè)人。

　　“買方和中介對(duì)我說(shuō)，買方是做生意的，到時(shí)候可能會(huì)多貸一點(diǎn)，到賬后我要還給買方，結(jié)果超貸了30多萬(wàn)，后面去查了簽合同的買方，發(fā)現(xiàn)那人是失信被執(zhí)行人，身背幾千萬(wàn)元負(fù)債�！痹撚脩粽f(shuō)。

　　買家賣家均涉刑責(zé)，賣家或成貸款詐騙共犯

　　廣東邦燊律師事務(wù)所律師賴智欣告訴第一財(cái)經(jīng)，在房地產(chǎn)交易中，高評(píng)高貸存在重大法律風(fēng)險(xiǎn)。“對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，如果通過(guò)高評(píng)高貸購(gòu)樓，且斷供后惡意套貸跑路，或涉嫌貸款詐騙罪。”他說(shuō)。

　　對(duì)于貸款詐騙罪，根據(jù)《刑法》第193條的規(guī)定，有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，數(shù)額較大的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處2萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處10年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。具體包括編造引進(jìn)資金、項(xiàng)目等虛假理由的；使用虛假的經(jīng)濟(jì)合同的；使用虛假的證明文件的；使用虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)�；蛘叱�出抵押物價(jià)值重復(fù)擔(dān)保的；以其他方法詐騙貸款的。

　　對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，同樣具有法律風(fēng)險(xiǎn)�！霸诟咴u(píng)高貸的房產(chǎn)交易中，我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)買家的風(fēng)險(xiǎn)，往往忽略了賣家面臨的風(fēng)險(xiǎn)。賣家為了促進(jìn)成交，而應(yīng)買家的要求配合做高評(píng)高貸，以減輕買家首付款籌措的壓力，或涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪的共犯，要被追究法律責(zé)任�！�賴智欣說(shuō)。

　　另外，賴智欣表示，在民事責(zé)任方面，若高評(píng)高貸行為導(dǎo)致合同因虛假陳述或惡意串通而損害第三人(如銀行)利益，則該合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。

　　“這將導(dǎo)致賣家和買家之間的交易失去法律效力，賣家可能面臨返還已收款項(xiàng)、賠償損失等民事責(zé)任，且對(duì)個(gè)人的信用記錄造成重大影響。”他說(shuō)。

　　“我認(rèn)為，高評(píng)高貸目前只停留在個(gè)案階段，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模爆發(fā)。”廣東省小額貸款公司協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)徐北對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析說(shuō)，高評(píng)高貸通常需要銀行的高度配合，甚至要“內(nèi)外勾結(jié)”�！岸�事實(shí)上，銀行在審批貸款時(shí)，會(huì)對(duì)借款人提供的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等材料進(jìn)行嚴(yán)格審核，若發(fā)現(xiàn)評(píng)估價(jià)值明顯高于市場(chǎng)價(jià)值或存在其他虛假信息，銀行會(huì)進(jìn)一步調(diào)查并評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)。”他說(shuō)。