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中新經(jīng)緯>>房產(chǎn)>>正文

居民不出錢、企業(yè)有微利,這個老舊小區(qū)咋改造的?

2024-09-07 09:58:00 中新經(jīng)緯

  中新經(jīng)緯9月7日電 (薛宇飛 實(shí)習(xí)生 李怡蒙)經(jīng)過兩個月的多輪溝通,北京市朝陽區(qū)勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)的物業(yè)費(fèi)由0.43元/平方米/月漲到了1.18元/平方米/月,盡管這一價(jià)格在北京并不算高,但在物業(yè)降費(fèi)討論之聲漸起的當(dāng)下仍顯得特別。愿景集團(tuán)勁松項(xiàng)目負(fù)責(zé)人褚秋晨對中新經(jīng)緯說:“這個價(jià)格,基本達(dá)到了我們的盈虧平衡點(diǎn)。”

  2018年,愿景集團(tuán)參與上述社區(qū)的改造,成為社會資本參與老舊小區(qū)改造的典型案例,被市場稱為“勁松模式”。此次物業(yè)費(fèi)的調(diào)整,有望讓愿景集團(tuán)勁松項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的目標(biāo),即微利可持續(xù)。

  盤活閑置空間

勁松北社區(qū)大門改造前后對比。受訪者供圖

  勁松北社區(qū)位于北京市東二環(huán)至東三環(huán)之間,是一片樓齡普遍在30年乃至40年以上的老舊社區(qū)。隨著時間推移,社區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不健全、室外管線老化、停車無序、架空線凌亂、缺乏專業(yè)物業(yè)管理等問題日益突出。

  2018年,勁松北社區(qū)十幾位居民聯(lián)名寫信給勁松街道辦事處,希望引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)和老樓加裝電梯。這一契機(jī)下,2018年7月,愿景集團(tuán)在北京市朝陽區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)和支持下,與勁松街道簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,共同推進(jìn)勁松北社區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。其中,勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)為試點(diǎn)示范區(qū),這兩個小區(qū)總建筑面積約20萬平方米,居民3605戶。

  褚秋晨介紹,政府部門主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施類的改造,比如綠化、道路、弱電等,愿景集團(tuán)主要參與能夠產(chǎn)生收益回報(bào)的部分,比如對配套用房、車棚等進(jìn)行改造,產(chǎn)生經(jīng)營收入。在一區(qū)、二區(qū)的改造中,在居民不出資的情況下,該公司投入資金達(dá)到3000萬元,政府部門投入3600多萬元。之后,愿景集團(tuán)服務(wù)的區(qū)域覆蓋到勁松一區(qū)至八區(qū),總建筑面積約60萬平方米,總資金投入達(dá)到4000多萬元。

  近日,中新經(jīng)緯走訪了勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)。相比于其他的老舊小區(qū),小區(qū)內(nèi)部道路已經(jīng)換成柏油路,有的地方還鋪設(shè)了慢跑道,停車位、電動車停車棚、社區(qū)會客廳、活動室等都已配置齊全。在內(nèi)部廣場,綠蔭遮住了午后的陽光,樹下的桌椅旁聚滿打牌、下棋、聊天的老年人,半封閉的乒乓球活動區(qū)也有三五人正在打球,孩子則在旁邊的兒童區(qū)玩耍。

  經(jīng)授權(quán),愿景集團(tuán)獲得了閑置公共用房為期20年的經(jīng)營權(quán)。中新經(jīng)緯看到,經(jīng)過開發(fā),社區(qū)內(nèi)閑置的門房,一個被改成了理發(fā)店,另一個改為熟食店;一部分車棚繼續(xù)用于存放自行車、電動車,另一部分改為便民菜站、洗衣店;兩個社區(qū)食堂則分布于小區(qū)角落。

  “我們?nèi)雸銮,小區(qū)內(nèi)就有一個露天理發(fā)的師傅,為了規(guī)范居住環(huán)境,就不能占道經(jīng)營了。但多位老居民反映,想讓這位理發(fā)師傅留下來。我們就把閑置的門房改造成理發(fā)店,理發(fā)師傅既不用占道經(jīng)營,也方便居民理發(fā)!痹妇凹瘓F(tuán)工作人員對中新經(jīng)緯說。

  褚秋晨介紹,他們在一區(qū)、二區(qū)共盤活約一千余平方米的公共空間,經(jīng)過改造后,一部分用作社區(qū)居民的活動空間,一部分進(jìn)行便民業(yè)態(tài)經(jīng)營,既方便居民日常生活,愿景集團(tuán)也能從中獲得租金收益,補(bǔ)充運(yùn)營資金。另外,社區(qū)食堂、菜站、理發(fā)店的對外出租價(jià)格相對較低,居民得以用較低的價(jià)格享受服務(wù)配套。

  目前,閑置用房的租金收入,占到了愿景集團(tuán)勁松項(xiàng)目總收入的1/4至1/3,是比較重要的收入來源。

  物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)

勁松北社區(qū)門房改造前后對比。受訪者供圖

  眼下,全國仍有很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)公司,或物業(yè)公司的服務(wù)水平相對較低,因此,部分職能由政府部門或街道承擔(dān)。

  褚秋晨稱,在愿景集團(tuán)旗下物業(yè)公司進(jìn)場前,勁松北社區(qū)沒有物業(yè)公司,居民每年只需交很低的衛(wèi)生費(fèi)。在迫切想提升居住環(huán)境的同時,如何讓居民愿意為物業(yè)服務(wù)買單,是很多老舊小區(qū)共同面臨的難題。

  為此,勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)推出“先嘗后買”模式,即居民先免費(fèi)體驗(yàn)物業(yè)服務(wù),再推行付費(fèi),逐步培養(yǎng)付費(fèi)意識。同時,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低,多層住宅為0.43元/平方米/月。

  褚秋晨說:“這一價(jià)格是參考了北京市經(jīng)適房、保障房的物業(yè)費(fèi)價(jià)格,取了最低的水平。物業(yè)付費(fèi)最開始是比較艱難的,之前居民一年可能只交20多元的衛(wèi)生費(fèi),現(xiàn)在定到0.43元/平方米/月,以最小戶型來算每年要交200多元!

  隨著居民的接受度提升,到2019年,一區(qū)、二區(qū)的物業(yè)收繳率就提升到85%左右,之后基本維持在90%以上。不過,褚秋晨稱,由于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低,政府部門進(jìn)行了適當(dāng)補(bǔ)助,幫助進(jìn)行市場化運(yùn)營的過渡。

  從2019年8月入場,愿景集團(tuán)旗下物業(yè)公司已經(jīng)在一區(qū)、二區(qū)服務(wù)了5年時間。從今年4月開始,勁松北社區(qū)居委會就通過召開議事會、入戶溝通、微信或電話約訪等方式,與居民協(xié)商物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)的情況。

  褚秋晨說:“一區(qū)、二區(qū)共有36棟樓,被劃分為10個治理單元,每個治理單元都召開議事會進(jìn)行溝通。在會上,會講清楚物業(yè)費(fèi)要逐漸市場化、政府補(bǔ)貼力度逐年下降等情況,并將物業(yè)公司公開透明的收支告訴大家,以及調(diào)價(jià)后服務(wù)品質(zhì)的變化。10場議事會開完后,樓門長們基本理解了調(diào)價(jià)的情況,之后就由居委會帶著志愿者入戶溝通。最終,共有1915人參與投票,1577人投了贊成票,占投票總?cè)藬?shù)的82%!

  褚秋晨稱,經(jīng)過2個月的溝通,一區(qū)、二區(qū)多層住宅的物業(yè)費(fèi)從0.43元/平方米/月提高到1.18元/平方米/月,新標(biāo)準(zhǔn)從今年8月份開始執(zhí)行。物業(yè)費(fèi)調(diào)整后,基本達(dá)到公司的盈虧平衡點(diǎn),之后,政府的補(bǔ)貼就可以平穩(wěn)退出。隨著此次調(diào)價(jià),公司在運(yùn)營層面基本能夠?qū)崿F(xiàn)平衡。

  社會資本仍面臨盈利難題

勁松北社區(qū)停車棚改造前后對比。受訪者供圖

  2020年7月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》提出,到“十四五”期末,結(jié)合各地實(shí)際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2025年,是“十四五”規(guī)劃的收官之年。

  上述指導(dǎo)意見提出,推動社會力量參與。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式,吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務(wù)新業(yè)態(tài)。

  愿景集團(tuán)副總裁張恒斌對中新經(jīng)緯稱,老舊小區(qū)改造的鏈條很長,從咨詢、策劃,到施工、運(yùn)營,參與的企業(yè)比較多,但僅從投資及運(yùn)營的角度看,民營企業(yè)的參與度不高,其中一個主要原因就是盈利難度大或者盈利周期長。愿景集團(tuán)的業(yè)務(wù)模式是通過十幾甚至二十年的長周期精耕細(xì)作,實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù),就各項(xiàng)目目前的情況看,有的項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)一定盈利,有的項(xiàng)目仍處于持續(xù)投入階段。

  張恒斌稱,老舊小區(qū)改造沒有一個通行、適用的辦法,基本上是“一個項(xiàng)目、一個方案、一套思路”,同時,各個城市的發(fā)展?fàn)顩r、政策措施也不一樣,也導(dǎo)致沒有統(tǒng)一的模式可以復(fù)制推廣。

  但從運(yùn)營思路看,張恒斌認(rèn)為,企業(yè)要充分挖掘老舊小區(qū)的資源,通過長期運(yùn)營實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。具體看,除了盤活閑置空間和提供物業(yè)服務(wù)外,在小區(qū)內(nèi)新建一些可以長期運(yùn)營的項(xiàng)目、拆除部分老舊樓棟并改建為能夠產(chǎn)生收益的項(xiàng)目等,都是可以探索的方向。

  他還說:“有的小區(qū)沒有閑置空間可以利用,是不是可以把周邊區(qū)域的項(xiàng)目吸收進(jìn)來共同運(yùn)營,把服務(wù)范圍擴(kuò)大。比如,對附近街區(qū)的商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)籌管理、政府以購買服務(wù)的方式將周邊街道的清掃服務(wù)交給企業(yè),這既不增加政府負(fù)擔(dān),又?jǐn)U大了企業(yè)的盈利空間!

  張恒斌認(rèn)為,盡管上述老舊小區(qū)改造任務(wù)已經(jīng)接近尾聲,但城市更新卻是一個永恒的主題,不斷會有老舊小區(qū)需要維護(hù)與運(yùn)營。在未來,調(diào)動社會資本參與老舊小區(qū)改造,并能讓企業(yè)從中獲利,還需要在政策端進(jìn)行一些突破。

  (更多報(bào)道線索,請聯(lián)系本文作者薛宇飛:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯:魏薇 李中元

來源:中新經(jīng)緯

編輯:郭晉嘉

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